新加坡房产买卖常见问题大汇总(第二辑)!新手置业必看~
新加坡的房产买卖是一件流程复杂的事情。
在第一辑汇总里,萝卜集中回答了十几个本地购房最常见的问题。
5年过去了,新的问题层出不穷。今天的文章里,萝卜会归纳一波近期的房产买卖常见问题,再做一个Q&A集合,回馈读者。新手置业必看~
外国人身份能买房吗?
新加坡从来都不禁止外国人买公寓。
但是新加坡政府运用经济税率杠杆,外国人和本国人买房缴纳的税率差距非常大。
持有中国护照的外籍人士在新加坡购买公寓,需要缴纳房价60%的额外买方印花税(ABSD)。
如果能够拿到永久居民身份,购买第一套住房时,只需要缴纳5%的ABSD。
注意了,因为新加坡签订的自由贸易协定,有五个国家的外籍公民享有和新加坡公民同等的首套房免税待遇。
这五个国家分别是:美国,冰岛,列支敦士登,挪威和瑞士。
如何区别市区和郊区?
新加坡的行政区域划分为28个邮区(District)。
看下面大图的分区。
新加坡传统的核心邮区是第9,10,11邮区。
萝卜系列文章里经常出现的乌节路商圈,River Valley高级住宅区,武吉知马高级住宅区,都在这三个黄金邮区内。
第1,2,6, 7邮区,处于市中心的CBD金融区地带,属于市场租售旺热的核心地段。
但光看邮区是不够的。一个邮区覆盖的面积太广,有时候会横跨核心地段和非核心地段。比如说第3邮区靠近新加坡河的区域,同样是租售两旺的市中心热门地段。
针对新加坡的住宅房产位置,还有一个更精确的划分:
3. 中央区以外(OCR)
顾名思义,划分为核心中央区的公寓房产,都是位于市区的高级住宅。划分在中央区以外的,属于大众私宅。看房的时候问一句,这个项目属于CCR还是RCR?房产地段的性质很清楚了。其中新组屋(BTO) 只有公民可以购买,热门地段需要抽签。新组屋住满5年以上,可以进入转售市场。永久居民只能买转售组屋(Resale HDB),并且需要拿到永久身份满三年才有资格。执行共管公寓(EC) ,只有公民家庭可以购买,热门地段需要抽签。有地住宅(Landed House),就是我们常说的有地别墅,只有新加坡公民有资格购买。永久居民想买有地住宅,需要去政府部门(SLA)申请。成不成谁也不知道,做好两手准备。唯一的例外是圣淘沙岛上的别墅,开放给外国人购买。同样需要去政府部门(SLA)申请,不过很快就能批。公寓(Condominium) 没有身份限制,谁都可以买。升涛湾别墅
答:新加坡房产面积普遍用的是平方英尺,跟平方米的换算公式如下:但是新加坡的住宅面积没有公摊,100平米的房子就是实实在在的100平米户内面积,包括阳台,空调槽,不包括电梯公摊,大致相当于国内的125平米户型。
新加坡当然有学区房。每年为了名校学额,本地家长同样抢破了头。不仅要买学校一公里范围内的学区房,而且抢着做学校义工,加入教会,校友会,拼就一个字。新加坡政府学校的入学规则是:本地身份优先。孩子的身份是新加坡公民,学区房可以极大地提升孩子进入名校的机会。如果孩子是外国人,就算买了学校附近的学区房,孩子还是很难进去政府学校。新加坡有不少优质的国际学校可以报读,家长们可以考虑就近安置住房。
新加坡这两年的租房市场一路走高。去年整年都很火爆,今年稍微平稳一点了。一个面积600-700尺的公寓,通常是两室一厅户型;
一个面积1000-1100尺的公寓,通常是三室一厅户型。新加坡房产的租售比是相当高的。我拉了一下近期数据,租金回报率超过4.5%的楼盘有七八十个,遍布全岛各个邮区。(数据来源自squarefoot)租客可以计算一下。如果解决了身份问题,可以享受优惠印花税率的前提下,每个月的租金和房贷相差不多,买房显然是个更优的选择。如果还是外国身份,需要缴纳60%的房产税费,不建议急着买房。
答:国内收入也可以贷款,需要国内三个月的银行流水,送交新加坡银行审核,贷款最多6成额度。
给未成年的孩子买房,需要在孩子的名下成立一个信托 (Trust),不可以贷款,需要全款买房。新加坡去年出台了一项新规定,用来规范信托基金买房的情况。现在最新的流程是,买在未成年孩子名下的信托,需先支付60%的额外买房印花税(ABSD)。符合条件的信托,比如说孩子是本地公民/美国公民身份,支付的ABSD可以向税务局申请退税。
新加坡各大银行的贷款利率在过去十年都维持在2%以下。最近因为美联署加息,全球利率都在上涨,新加坡各大银行的两年定期利率普遍在3.5%上下,算是历史利率的高点了。浮动利率更低一些。没有建成的新公寓只能选择浮动利率,建成的公寓两种都可以选择。
问:我是外国人身份,有没有房产不需要交额外买家印花税(ABSD)的?新加坡万事通房产专栏作者
彭威 – 您的新加坡房产私人顾问
我来自美丽的江苏。1996年来到新加坡就读于南洋理工大学。毕业后从事数据分析多年。2009年,从事房产经理人。现任新加坡房产中介公司之一的Huttons的市场部董事(CEA 注册号:R042525J)。
从业13年,在小小的新加坡,累计行车可以绕地球六七圈了。每每为客户找到称心如意的房子总是由衷的开心。您的所有房产问题,我都会为您一一解答。以我十年所得,祝您置业顺利,不走弯路。
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