万事通说
零首付可以买房？
萝卜自己看了看这一篇的标题，嗯，也特别像国内电线杆上的小广告！然而，萝卜并没有瞎说。而且，这样的好事也是需要满足一定的条件的，请听我慢慢道来。
新加坡的商业类房产，包括办公楼，商铺店面，医疗中心，工厂，酒店等众多类别，面向成熟的房产投资者，由市场自主决定供需，政府没有过多的限制。
对于商业类房产投资，新加坡的政策向来是敞开大门的。只是很多投资者对这方面不够了解。
根据萝卜最近从银行相关部门了解来的资讯，针对商业类房地产，银行提供一整套的贷款配套，操作下来，只要符合银行的审核资质，就可以顺利100%全额贷款！
基本条件如下：
1：必须是商业类房地产。住宅类房产不可以。
2：需要以公司名义向银行申请贷款
3：申请贷款的公司，需得注册3年以上，运行资本良好。
接下来的文章篇幅里，萝卜会具体说明相关银行政策，供有兴趣的买家参考。
举个例子吧，新加坡某处的商业写字楼项目，马上就快要建成了。
发展商手里还有一些办公楼单位在卖，于是今天，潜在买家张先生过来看房了。
写字楼项目的位置在市区商业圈地铁站附近，下图这样的办公楼单位，面积100平米，售价250万新币左右。张先生看得挺满意。
他开始询问购买办公楼单位的付款流程和贷款问题。
张先生收入挺高，原本打算以个人名义买办公楼，问了一下银行，个人最多贷款80%，需要缴纳房价7%的消费税(GST)。
250万新币的总房价，7%的消费税就是17.5万新币。
银行问了一下，原来张先生名下有间公司，运作超过三年了，运营业绩良好，是消费税(GST)注册公司。
如果张先生以公司名义买房，房价7%的消费税部分可以申请退回。
张先生听了很开心。
省下17.5万新币的税费不用交了。多好啊！
他决定以公司的名义购买办公楼单位。
张先生准备了公司营业相关文件给银行核查。
银行审核了公司资质，申请贷款没问题，告诉张先生，他要购买的这处商业房产项目还没有建成，因此，他只可以申请银行的工商业房产贷款(Commercial & Industrial Property Loan--简称CIP)。最高贷款额度在房产总价的90%。
张先生的内心缓缓打出一个？萝卜不是告诉我贷款100%吗？
银行告诉他，是的。
等这个项目建成了TOP拿到，银行还有另一个贷款计划，叫做营运资本贷款(Working Capital Loan)。最多为房价的40%。
以公司名义购买并申请贷款，通过银行审核，银行最多可以同时发放：
1：工商业房产贷款 (CIP) ：总房价的80%
2：营运资本贷款：总房价的40%
两者加在一起，银行可以最多发放商业房产总价120%的贷款。
张先生震惊了。比萝卜说的100%还要多！
购买250万新币的商业房产，银行发放300万新币的贷款！
但是，需要注意，营运资本贷款的成本较高，时间也比较短。营运资本贷款的利率为6.5%，贷款年限限制在3-5年。
所以，我推荐，对于手上有一些游资的买家，可以直接采用
方案1）工商业房产贷款 (CIP) ：总房价的90%
对于愿意承担风险，最大化最求资金效率的买家，可以考虑
方案2）工商业房产贷款 (CIP) ：总房价的80%；营运资本贷款：总房价的40%。
CENTRIUM SQUARE
Centrium Square的地点在花拉公园地铁站 (Farrer Park) 对面，仅仅200米距离，3分钟步行可达。
花拉公园区域，位于新加坡的中南部腹地。从这个位置，只需两站地铁到多美歌市区，三站地铁直达政府大厦(City Hall)。
如果驾车就更方便了。
5分钟车程到乌节路和CBD，10分钟车程到滨海湾金融新区。
看区域实景地图。附近很多商场和店面。
再来看一下新加坡Master plan 2014版的地区规划。
打星号的就是Centrium Square所在地，深蓝色代表商业(Commercial) 用途。
附近有大片区域是商业和酒店用途。
新加坡大部分的商业地皮都是有年限的。30年，60年，99年，都是比较普遍的年限。
Centrium Square拥有少见的永久地契，占地约6300平米，发展商Tong Eng 集团，预计于2020年中完工。
项目会建成一栋19层的高楼。其中一二层楼是商场，6-8楼是医疗中心，9-19层是143间办公楼。
整体设计如下图。
建好以后是下图这个样子。
下图是办公楼的内部设计。
内部挑高4.9米，宽敞大气，提供足够的空间个性化设计。
底楼商场可以满足白领的日常需求。
喝杯咖啡，中午简餐，足不出户就可以解决。
5楼的天际花园景观，可以在工作之余放松身心。
办公楼分布在9楼-19楼，总共143个单位，面积从53平米到94平米不等。
每层13间，基本格局可以参考下图。
每层设置8部电梯，其中2部货运电梯。
平均销售尺价在2500新币上下。
最小的办公楼单位（570平方尺），价位在146-152万新币之间。
最大的办公楼单位（1012平方尺），价位在250-260万新币之间。
文章的最后总结一下，在新加坡购买商业类房产的注意事项：
1、印花税 (Stamp Duty)
新加坡所有类别房产都需要缴纳总房价3%的买家印花税。商业房产买卖无需交纳额外买家印花税(ABSD) 和卖家印花税 (SSD) 。
2、消费税（GST）
个人买家购买商业房产，需要交纳7%的消费税。如果买家是GST注册公司，可以申请退回这笔费用。
3、房产税(Property Tax)
商业类别房产税一律为年值的10%。
所谓年值，是新加坡税务局根据租金市场估算的年租金数额，年值额度每年都会调整。
举例说明：
如果税务局估算一处写字楼单位的月租金为3000新币。年值=3000X12=36000新币。
当年需要缴纳的房产税=36000X10%=3600新币
新加坡万事通房产专栏作者
彭威 – 您的新加坡房产小管家
我来自美丽的江苏。1996年来坡后先就读于南洋理工，后加入美光担任制程工程师，从事芯片工序研发生产多年（早知道贸易战，当初就加入华为了！）。2009年转行房产中介的行业，一是因为兴趣使然；二是时间灵活；三是有骨气不给美国科技公司打工（啪啪瞎说打脸）。
现任新加坡最大房产中介公司之一的Huttons的市场部董事近十载（CEA 注册号：R042525J）。
在新加坡做中介，因为行业的关系，奖状奖杯头衔一定是一堆的。这不是我的兴趣所在。我最开心的时刻是客户找到合意的房子。这也是为什么我常常会缺席各种颁奖典礼，但绝不会和客户喝茶迟到。
国内客户常见问题如 1）买房从哪里着手；2）国内的资金如何来新加坡；3）选择标准的设立和流程；等等，我都会为您一一解答。初到新加坡，生活上的各种小问题，我也会尽力协助。
希望我的客户越来越少，朋友越来越多！
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