新加坡的房租减免援助,到底是怎么回事?

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一文看懂援助~


新加坡的房租减免援助,到底是怎么回事?

在疫情期间,新加坡政府出台了各式各样的援助措施,涉及到个人、家庭、员工、企业、社会的方方面面。在文章的结尾,我也放上了即将在6月18日施行的新援助配套内容。对于由政府统一免除的费用(例如外籍雇员人头税),或者直接打钱到户头的现金援助(例如水电费补助),大家往往都没有太多疑问。毕竟是由政府一手操办,既省心也放心。

相对而言,因为房地产业有很多的租赁往来,政府对接的又往往是业主而非租户,信息的不对称以及业主和租户的情况各有不同,导致援助的发放就不如前面那样简单直接。很多业主和租户都会有疑惑,到底什么房租可以减免,能够减免多少,甚至出现误会闹矛盾。

新加坡的房租减免援助,到底是怎么回事?

之前我在新闻中看到新规的报道,也只是草草读过,没有仔细整理。前几天正好有幸参加了萧锦耀律师的法律讲座,受益匪浅。尤其是在关于房租减免的问答环节,听到了很多有价值的问答建议。想到身边有不少朋友是自己创业,疫情期间还要承担工作场地的租金,这方面的信息应该会对大家很有帮助,就去查询了资料,再结合萧律师的分享,做了这么一个专题。今天和大家分享一下,新加坡的房租减免援助,到底是怎么回事?

新加坡的房租减免援助,到底是怎么回事?
房地产税回扣

新加坡的房租减免援助,正式的名字应该是房地产税回扣(Property Tax Rebate)。虽然我个人觉得“房地产税退还”这个词更恰当,不过为了和新闻报道保持一致,就仍然使用房地产税回扣这个词。

这里有一个误区要说明一下,其实真正的减免并不是直接按照租金金额1:1的减免,而是通过政府减免业主的房地产税,来变相减少租户的租金开销。具体减少的租金金额,准确来说是根据房地产税的减免额而定。只是为了方便大众阅读和理解,目前新闻报道中大部分已换算成平均月租金来报道,即减免多少个月的租金。

新加坡的房租减免援助,到底是怎么回事?
援助时间线回顾

老规矩,首先和大家捋一下房地产税回扣的时间线。觉得太长的朋友,可以直接拉到下一部分。

新加坡的房租减免援助,到底是怎么回事?

早在今年2月18日的第一个预算案中就已经提到了房地产税回扣。当时疫情没有这么严重,仅旅游业受到的冲击比较大。于是政府为持有执照的酒店、商务住宅及商务会展场所的住宿及会议厅部分,提供30%的房地产税回扣。国际游轮和区域渡轮中心将获得15%的房地产税回扣,综合度假胜地则获得10%回扣。


新加坡的房租减免援助,到底是怎么回事?


(图片来源:联合早报)

由于疫情的加剧,除旅游业以外的很多行业在3月份都受到了较大的影响。政府在3月26日发表了2020年追加预算案声明。在此次声明中,第一次提到非住宅房地产今年将获得30%的房地产税回扣。注意,此时的房地产税回扣,还未在法律层面被规定要求业主返回给租户。只有政府旗下的产业,例如小贩中心和慈善机构等,直接享有免租。
 


新加坡的房租减免援助,到底是怎么回事?


(图片来源:联合早报)

随着新加坡每日确诊人数越来越多,政府宣布将于4月7日起实施阻断措施。考虑到大部分的公司在阻断期间都将面临很大的资金压力,政府在4月6号提前出台了第三轮预算案,并在临时措施法案中明文规定,业主必须将政府给予的房地产税回扣,无条件全额转给租户
 
根据第三轮预算案,商业(commercial)地产可获高达100%的房地产税回扣,这相当于大约1.2个月的租金。金沙和圣淘沙享有60%的房地产税回扣。其他非住宅地产(包含写字楼和工业产业)仍然保持30%的房地产税回扣,相当于大约0.35个月的租金


新加坡的房租减免援助,到底是怎么回事?


(图片来源:联合早报)

在接下来宣布阻断措施延长到6月1日以后,很多公司因为长时间的关闭已经举步维艰。为了救市,也为了保就业稳经济,政府在5月27日颁布了新一轮预算案,符合条件的商业房地产租户将享有月0.8个月的现金补助。该笔补助将从7月底起由国内税务局自动发给业主,由业主全额转交给租户。
 
紧接着,国会在6月5日通过了冠状病毒(临时援助措施)(修正)法案,其中指出符合条件的中小企业最终可免租多达4个月。4个月的免租配合政府的雇员薪金补贴和外籍员工人头税减免,可谓是给各家公司输入了强力营养液。


新加坡的房租减免援助,到底是怎么回事?


(图片来源:联合早报)

新加坡的房租减免援助,到底是怎么回事?
新法案内容

现在,让我们来看看新法案的内容。


新闻的大标题中“业主分担” 以及 “符合条件” 八个字很是醒目。这里先要提醒大家,文中提到的房地产税回扣,是针对商业、工业和办公地产,而不是住宅地产,这是基础中的基础。所以想着借由此法案来减免房租的小伙伴们,打消这个念头吧。
 
其次,租户要满足以下三个条件
  • 2019年营业额不超过1亿新币。
  • 店面在2020年4月、5月的月均收入比去年同期减少35%以上。
  • 租约在2020年3月25日前生效。
 
此外,新法案对不同的单位,免租幅度不一样
  • 商业地产:政府提供2个月(4月、5月)的免租,业主需减免2个月(6月、7月)的租金。一共4个月。
  • 工业地产和办公地产:政府提供1个月(4月)的免租,业主需减免1个月(5月)的租金。一共2个月。
 
这里要再次啰嗦一句,就如同文章开头提到,房地产税回扣减少的租金金额,准确来说是根据房地产税的减免额而定,而不是租金的金额而定。所以此处的4个月和2个月均为约数。
 
可能有的业主要说了,之前是政府给予现金补贴以及给予房地产税回扣,现在新的法规要我自己承担一个月的租金。不光是租户要生存,业主也要生活呀。租金减免了,业主没了收入来源那可怎么办?不用担心,新法案同时提到,如果业主也陷入财务困难而无法承担所规定的租金减免,可以向政府申请评估,并只承担一半的减免义务
 
最后,新法案还提到,符合免租条件的中小企业租户,可申请分期付款偿还欠租。租户可以同业主商量,按统一协商的计划分期支付2月1日至10月19日期间累计的欠租。其中有几点需要注意:
  • 第一笔分期付款的时间,不得迟于2020年11月1日。
  • 租户欠款的期限不应超过9个月或剩余租期,视何者更短。
  • 业主有权对欠租金额收取一定的利息,利息年利率不可以超过3%。
  • 商业房地产租户最多可延迟偿还五个月的欠租。
  • 工业和办公房地产租户最多可延迟偿还四个月的欠租。
 
举个例子,某某租用了一间在写字楼的办公室,根据新法案,他可以享受4月和5月的免租,并从6月起按时缴纳租金。因为公司现在财务紧张,无法按期交付租金,于是租户就和业主商量延迟交付,将6月至8月的租金,以分期付款的方式从10月1日开始,在8个月内还清,即2021年5月31日之前还清。业主也根据欠租额,收取2.5%的年利息。
 
政府此举是为了避免限制令在10月19日解除以后,租户因累积了大笔欠租而承担过重负担,甚至因公司破产而无法偿还租金,从而业主和租户双双受损。新条例为双方都争取到更公平合理的结果,给企业和社会更大的存活机会。


此外,分享几个讲座上萧律师回答的问题,很有价值。


1. 租户在写字楼租了一间办公室但并没有作为办公使用,而是作为商业目的使用,例如用作店铺卖办公用品给其他租户。这种情况是属于商业地产还是办公地产呢?

首先,一般来说地产的性质不根据实际用途的改变而随意改变。就好比不能因为租了一间办公室来住,该地产就变成住宅地产了。如果需要确认地产的性质,可以去新加坡住建局(The Building and Construction Authority)查询。网址为:
https://www1.bca.gov.sg/
 
另外,业主或者租户也可以联系税务局,确认该地产可享有的具体地产税回扣比例,从而判断地产的性质和地产税回扣额度。
 
2. 租户和业主没有签订合同,或者签订的合同是不正规合同,能享受此次免租援助吗?

按新加坡的规定,政府只认可有缴纳印花税(Stamp Duty)的房屋租赁合同。印花税一般都是由租户承担,在租赁地产的时候就应该缴纳。


如果没有合同或者仅有非正规合同,则很有可能也没有缴纳印花税,从而没有在政府备案。没备案租赁关系的地产,是不可以享受免租援助的。所以,没有缴纳印花税以及没有签合同的朋友,现在赶紧联系业主补上合同,并抓紧补交印花税,以便向政府证明该地产的租赁情况。另外,补交印花税应该是会有罚金的。具体的罚金金额,以税务局告知为准。


印花税的缴纳,可以联系房屋中介缴纳,也可以用Singpass自行缴纳,网址:https://estamping.iras.gov.sg/WebForms/Home.aspx
 
3. 业主把地产租给了租户甲,租户甲把此地产转租给了租户乙。租户乙可以享受此次免租援助吗?


按规定,房地产税回扣是需要转移给最终租户的。所以租户甲不可以截留房地产税回扣,而是应该把该笔房地产税回扣转移给最终的租户乙。


今天的分享到此为止,希望大家能携手共进,一起顺利度过难关。文章的最后,附上最新的关怀和援助配套申请步骤。


新加坡的房租减免援助,到底是怎么回事?


(图片来源:8频道)

(本文作者:胡卓huzhuo2006

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新加坡的房租减免援助,到底是怎么回事?

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新加坡的房租减免援助,到底是怎么回事?
 
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原文始发于微信公众号(新加坡万事通):新加坡的房租减免援助,到底是怎么回事?

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